哪几类房屋不能出租？
       房屋出租业务已经成为房地产业中一个很重要的方面了，为了避免出租人或是承租人因对出租或承租的法律关系不清楚而陷入困境，要知道以下几类不能出租的房屋： 
        1.未经综合验收的新建房屋不能出租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一是违反国家有关规定，二是对承租方的安全造成威胁。 
        2.没有产权证的房屋不能出租。 
      产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而就没有租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一个要件。 
        3.没有房屋租赁证件的房屋不能出租。虽然产权证是建立租赁关系的第一个要件，但它不是唯一的要件。要使租赁关系合理合法，出租人要持房产所有权证及其他有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件， 只有获得了租赁证，出租行为才合法，出租手续才完备。 
        4.未经原出租人的书面同意，承租人不能擅自将所租房屋再转租出去。如果未获得原出租人的同意，承租人私下将房屋转租出去，会引起法律纠纷，原承租人会因侵权而被原出租方起诉，并被罚款。 
        5.属于违章建筑的房屋不能出租。有的单位或个人未得到规划部门的批准，私自建起房屋并出租，对于这类房屋，不但规划部门要对其罚款，强令其限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证而进行处罚。 
        6.产权属于共有的房屋但共有人未一致同意出租的情况下不能出租。即使是大多数共有人同意也不能出租，因为这样就会对不同意的共有人造成侵权。 
        7.已经抵押的房屋在未得到抵押权人的同意之前不能出租。

房地产租赁纠纷的主要类型

房地产租赁市场快速发展的同时，租赁方面的纠纷亦随之增多。房地产租赁纠纷五花八门，有些还相当棘手，主要有以下三种类型。
　　1．租金支付纠纷
　　这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：
　　(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。
　　(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。
　　(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。
　　2．损害赔偿纠纷
　　房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。
　　3．其他方面的纠纷
　　房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。
　　避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。

 

租赁房屋的拆迁应注意的问题

拆迁租赁房屋，被拆迁人与承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　以上规定的主要目的是为了保护房屋承租人的合法利益，同时保证出租人的租赁利益不因拆迁而遭受损失，避免租赁双方因房屋拆迁而产生纠纷，促使拆迁工作的顺利进行。因此，在拆迁租赁房屋时我们应当注意：
　　1、房屋拆迁不必然解除租赁关系。一般情况下，房屋租赁关系存续与标的房屋的存续密切相关，标的物灭失，房屋租赁关系同时归于消灭。房屋拆迁导致原有房屋灭失，但由于房屋拆迁的特殊性，并不当然导致租赁关系的消灭，承租人坚持继续承租的，原租赁关系存续，以有效地保护承租人的合法权益。
　　2、具备下列情况之一，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人才可以选择补偿方式：（1）被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的。在这种情况下被拆迁人的房屋所有权处分不受租赁关系的限制，拆迁人应对被拆迁给予补偿。（2）被拆迁人对房屋承租人进行安置的，即被拆迁人与承租人对原有租赁关系已进行了变更，原租赁房屋的所有权回复到完全状态，拆迁人应依法对被拆迁人给予补偿。
　　3、被拆迁人与房屋承租人租赁关系达不成协议的，即被拆迁人与房屋承租人没有解除租赁关系，也没有达成安置协议。在这种情况下，拆迁人必须对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人继续承租，租赁关系继续有效。但由于租赁标的物发生了变动，被拆迁人与承租人必须重新订立房屋租赁合同。

允许租赁的房屋的范围

自然人、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。除了法律禁止性规定的部分房屋外，绝大多数房屋是可以出租给承租人居住或从事经营活动的。
　　但法律禁止出租的房屋则绝对不允许有出租行为。法律明确规定禁止出租的房屋有九类：（1）未依法取得所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

房屋租赁的特点

房屋租赁，是指房屋的所有人或经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁可以看作是出租人有期限地出让房屋的使用权、占有权、收益权，换回承租人支付的对价。房屋租赁具有以下特点：
　　1、出租人必须是房屋所有权人或其代理人。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
　　2、房屋租赁的标的物是作为不动产的房屋，不同于其他财产，是特定物，不是种类物。
　　3、房屋租赁是双务、有偿的法律行为。在房屋租赁关系中，出租人和承租人都享有权利和承担义务。出租人有将房屋交付给承租人的义务，同时承租人也有向出租人支付租金的义务。
　　4、租赁不发生产权的让渡和转移。房屋所有权人只是将房屋的占有权、使用权、收益权在租赁期间内有偿地让渡给承租人，承租人并不取得房屋的产权。

房屋租赁合同的条款

房屋租赁合同是出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的合同。
　　虽然《城市房地产管理法》规定，房屋租赁合同应当采取书面形式。但《合同法》规定，房屋租赁合同既可以采取口头的形式，也可以采取书面的形式。
　　就内容而言，房屋租赁合同包括以下条款：
　　（1）租赁当事人的姓名或者名称、住所；
　　（2）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
　　（3）租赁用途和租赁期限；
　　（4）租金和支付方式；
　　（5）房屋使用和修缮责任；
　　（6）转租的约定；
　　（7）租赁合同变更和解除的条件；
　　（8）违约责任和争议解决的方式；
　　（9）当事人约定的其他内容。

法律对房屋租赁期限的要求

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。
　　当事人约定了租赁期限的，为定期租赁；未约定租赁期限的，为不定期租赁；租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。

　　出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，承租人应当在租赁期满前3个月提出，并征得出租人的同意，重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将租赁房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正当使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失。未规定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许，承租人有条件搬迁的，应当责令搬迁；如承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。

房屋租赁合同登记备案

房屋租赁合同登记备案是指租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的，应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁合同的登记备案具有以下特点：
　　1、登记备案对租赁合同的效力并无任何影响。不同于房屋权属登记，房屋租赁合同的登记备案不是一个合同成立或生效的要件。因为，房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立，无需由出租人将出租物交给承租人，或由承租人将租金交给出租人；
　　2、登记备案不具有对抗第三人的效力。租赁合同的登记备案并不能产生对抗第三人的效力。这种登记只是基于管理城市的社会治安综合治理的目的、基于加强房地产市场的管理的目的、基于防止非法出租房屋和国家税费的流失的目的，而采取的一种行业管理手段，不涉及合同的对抗效力。这一点与房屋买卖、房屋抵押不同。

　　房屋租赁备案的程序是，当事人应当在租赁合同签订后30日内，到房地产管理部门办理登记备案手续。登记备案需要的文件包括：（1）书面租赁合同；（2）房屋所有权证书；（3）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件，包括出租共有房屋其他共有人同意出租的证明、出租委托代管房屋委托代管人授权出租的证明等。
　　房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。

私房租赁应注意的问题

私有房屋租赁是指以公民个人所有的房屋为租赁物的租赁。从地域上讲，私有房屋可以分为农村私有房屋和城镇私有房屋。农村私有房屋一般用于自住，出租为极个别情形，国家目前尚未就此作出特别的规定。城市私有房屋商品化程度高，因此现今的法律法规主要是规范城市房屋出租问题。而按照用途区分，私房租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁。住宅用房租赁和非住宅用房租赁在具体租赁措施方面区别较大，下面详细介绍之。
　　住宅用房，主要是指供居民个人、家庭居住使用的房屋，是人们必需的生活资料。所以，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租赁私有房屋时，应当把握如下几点：
　　1、住宅用房租赁
　　(1)房屋产有权必须清楚。房屋出租人必须是房屋所有人、法定继承人、共有人或其代理人。所有人的房屋必须有房屋所有权登记或变更手续。
　　(2)必须是自住有余。即不得将私房出租，而自己去承租公房；更不得强迫房屋产权人出租自住面积并没有多余的房屋。
　　(3)凡私有房屋出租给外国及港澳台地区派驻机构使用的，应由房屋管理机关及有关部门代理租赁行为。
　　(4)房屋租金由双方按房屋所在地人民政府规定的私房租金标准，协商议定，不得任意抬高。不得以任何方式收取变相押金，也不得将税款转嫁给承租人，否则由有关行政管理机关没收其非法所得，并可处以罚款。
　　2、非住宅用房租赁非住宅用房租赁，是指以生产、经营及其他活动为目的的房屋租赁。包括两类：
　　（1）生产性用房，如工业、交通运输业务等部门的厂房、车间等；
　　（2）经营性用房，如各类公司、银行、旅社、饮食服务等用房。
　　非住宅用房租赁的内容法律没有特别规定，因而非住宅用房的租赁比住宅用房的租赁自由得多，可以由双方当事人按市场行情协商确定租金和违约金标准。

公房租赁的原则

我国公房租赁应当遵循以下原则：
　　1、充分利用，合理分配。我国公房租赁长期以来实行租金标准所规定的房租低于住宅的价格的低租制，公有房屋因为具有国家福利的性质，租金较便宜。随着住房制度的改革，加上城市住房日趋紧张，公房的供求矛盾十分突出。因此公房租赁直接关系到广大群众的利益和社会的稳定，务必应当充分利用，合理分配。
　　2、实行“以租养房”和“适当照顾职工负担”并重。所谓“以租养房”原则就是指租金收入除去其他必须开支，不仅能够保证房屋的正常维修保养，而且还能把住宅价值的主体部分即造价基本收回，大致符合等价交换原则。同时，由于我国长期实行低工资制，因此公房租赁也要照顾到广大群众的承受能力，“以租养房”的同时要“适当照顾职工负担”。
　　3、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化。近年来，我国积极推行住房制度改革，其根本目的是要缓解居民住房困难，改善住房条件，逐步实现住房商品化。而租金价格过低的公房租赁不利于住房制度改革的实现，因此，必须合理调整现有公房的租金，有计划有步骤地提高到成本租金。